第十章 · 房子从分配到买卖

第十章 · 房子从分配到买卖

前面九章，我们一直在给这台机器"止血"：中央没钱，用分税制补上；国企亏损，用抓大放小止住；坏账压顶，用四大公司隔离。到这一章，画风要变了。这一次朱镕基这帮人干的，不是堵一个窟窿，而是拧开一个阀门——一个憋了几十年、后面顶着巨大压力的阀门。

拧开它，一股被压死的需求"轰"地一下冲了出来，带活了半个中国经济。但也正是这一拧，把一件本来是"福利"的东西，变成了可以炒、可以赌的"资产"。好的坏的，都从这一下里长出来。这一章讲机制，长期账单留到第十五章去算。

先看清老规矩：房子是"发"的，不是"买"的

今天的人默认房子是买的。但在1998年之前，中国城里绝大多数人的房子，是单位发的。

这套老办法叫福利分房，正式名字是住房实物分配——"实物"就是直接给你房子这个东西，不给钱、也不让你自己去市场上买。你在哪个单位上班，单位就自己盖楼、或者拿到一批房，然后按一套规矩分给职工：工龄多长、级别多高、是不是双职工、家里几口人，排个队，轮到你就分你一套。租金几乎是象征性的，一个月几块钱，低到可以忽略。

工程师最好这样理解它：这是一套公司内部配发的资源，不能转让、不能定价、不能流通。就像公司给你配了一台工位电脑——你天天用，但它不是你的，你走了得留下，你也没法把它卖给隔壁同事。整个城市的住房，就是无数个单位各管各的这么一大堆"内部配发资源"，彼此之间几乎没有一个可以买卖的市场。

这套老规矩，为什么非改不可

你可能会想：发房子不挺好？不用背贷款，几块钱住一辈子。问题在于，从系统的角度看，这套设计有几个死结，越到后面越勒得紧。

第一，单位被房子拖垮。盖房、修房、分房、管房，全压在单位头上。一个本该专心生产的工厂，得养一支盖楼修水管的队伍，房子的成本永远收不回来（租金几块钱）。这笔账年年亏，是压在国企身上、我们第六章讲过的那一堆"办社会"包袱里很重的一块。

第二，分配永远不够、永远不公。房子是稀缺的，发的逻辑又是排队。于是永远有人排不上、永远有人觉得别人插了队。单位盖多少房受限于它有多少钱，钱不够就少盖，少盖就更多人挤着排。供给被死死焊在"单位的预算"上，跟真实需求完全脱钩。

第三，也是最要命的一条——需求被彻底冻住了。一个想改善住房的家庭，手里就算有钱，也没地方花：市场上没有商品房可买，攒下的钱只能存银行。几亿城里人改善居住的愿望，被这套"只能等单位发"的制度死死摁在水面下，动弹不得。

这第三条，恰好撞上了1997、1998年那个特殊的时间点。当时亚洲金融危机正在席卷周边，出口受挫，国内需求也提不起来，整台机器有往下滑的危险（这场危机的正面战场，我们下一章专门讲）。政府急需找到一个能拉动内需的大引擎。

一边是几亿人被冻住的住房需求，一边是急需被激活的内需。答案几乎是明摆着的：把那个冻住需求的阀门，拧开。

1998年那一纸文件：停止发房，改成卖房

1998年7月，国务院发出那份后来被简称为房改（住房制度改革）标志的文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，因为文号是国发〔1998〕23号，业内直接叫它"23号文"。

这份文件里最关键的一句话，翻成大白话就是：从1998年下半年起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

拆开看，是两个动作：

• 停止实物分配——单位不再直接发房子了。那台"排队等单位盖楼分房"的老机器，停机。
• 改成货币化分配——货币化分配就是：单位不再给你房子这个"实物"，改成把对应的住房补贴折成钱，或者体现在工资里，让你拿着钱自己上市场去买。

与此同时，配套的两样东西被建立起来，这次转向才真正跑得通：

一是商品房市场——由房地产开发商盖楼、公开出售，个人可以买、买了产权归自己、将来还能再卖出去的房子。这是一个真正意义上的、可以自由买卖的市场，从无到有被造了出来。

二是按揭贷款——买房不用一次付清全款，可以先付一小部分（首付），剩下的向银行借，用未来几十年的工资分期慢慢还，房子先抵押给银行。它的意义在于：把"要攒够全款才买得起"变成了"付得起首付就买得起"，一下子把能买房的人数放大了好几倍。

阀门拧开的那一瞬间：需求被"解锁"

现在把前面两块拼起来，你就能看见1998年之后发生了什么。

被冻了几十年的住房需求，突然有了出口。想改善的家庭，第一次可以拿着钱、加上银行的按揭，走进市场买一套属于自己的房。这不是政府"创造"了需求——需求一直都在，几亿人一直想住得好一点。政府只是把那道摁住它的闸解锁了。

工程师对"解锁被压抑的需求"这件事应该很熟：就像一个憋了很久、后面顶着高压的阀门，你一开，喷出来的流量远远大于稳态。房改后头几年，城镇住房需求的释放就是这种"喷"的量级——被压抑得越久，解锁的瞬间越猛。

更妙的是，住房不是一个孤立的商品，它牵着一条极长的产业链。买一套房，会连锁触发一长串消费：

1. 盖房本身——要钢筋、水泥、玻璃、砖，带活整个建材工业。
2. 房子盖好要装修——地板、涂料、瓷砖、门窗，一整个装修行业。
3. 装完要往里搬东西——冰箱、彩电、洗衣机、空调、家具，家电和家具业跟着起飞。
4. 这一大摊事要人干——建筑工、装修队、中介、物业，一大批就业岗位被创造出来。

于是，一个此前几乎不存在的巨大产业——房地产业——被这一纸文件催生了出来。它在此后二十年里，一路长成了中国经济最粗的支柱之一。

解锁的同时，也埋下了两颗种子

到这里如果只唱赞歌，就不诚实了。同一个动作，在解锁需求的同时，把两样东西的性质悄悄改变了——这两样，是第十五章那张长期账单的本金。

第一颗种子：房子从"保障品"变成了"投资品"。

老规矩下，房子是福利、是保障，谈不上升值不升值——你又不能卖。可一旦它变成能自由买卖的商品，它就同时具备了另一重身份：一种可以买来不为住、只为等它涨价再卖掉赚差价的资产。这重身份在1998年还很微弱，但闸门一开，它就存在了。一件东西一旦能被炒，早晚会被炒——这是市场的天性，不以设计者的意志为转移。房价日后的一路高企，根子就埋在这次"从保障品到投资品"的性质转变里。

第二颗种子：土地财政。

商品房要盖，得先有地。而中国的城市土地归国家所有，开发商拿地，是向政府买一段年限的土地使用权。房地产越火，地卖得越贵、越多，地方政府从卖地里拿到的钱就越多。这条路子后来被叫做土地财政——地方政府很大一块收入，靠出让土地使用权来获得。

回想第五章：分税制把大头税收收归了中央，地方手头一度偏紧。而房改恰好给地方递上了一根新的、越来越粗的财源管子——卖地。两件事一前一后咬合起来，土地财政在此后逐年膨胀，慢慢变成很多地方政府离不开的依赖。这根管子在1998年才刚刚接上，还很细；它日后会粗到什么程度、又会带来什么后果，是第十五章要摊开算的账。

这一章，机器变成了什么样

从系统的角度收个尾。房改这一步，和前面几章"堵漏"的性质完全不同——它不是修补，而是激活：

1. 停掉一台老机器——单位盖房分房的实物分配制度停机，甩掉了压在国企身上的一大块包袱。
2. 拧开一个憋了几十年的阀门——把几亿人被冻住的住房需求一次性解锁，用商品房市场和按揭贷款给它造好出口。
3. 点着一台新引擎——被解锁的需求顺着最长的那条产业链，带活建材、装修、家电、就业，催生出房地产这个巨型新产业，稳稳接住了当时最急需的内需。

这是全书里少见的一次"做加法"：前面都在给一台亏损的机器减负、止血，这一次是给它接上了一个全新的、马力惊人的动力源。金融危机的阴影下，这台引擎的点火，堪称救急。

但工程师看完前三条，眼睛会落在没写进这份"成绩单"里的那两颗种子上：住房变成了投资品，土地变成了财源。它们在1998年都还是幼苗，几乎看不出威胁。可任何一个改过还在跑的系统的人都知道——你解锁的那股能量，从来不只往你希望的方向流。它当下带来的繁荣有多真实，日后要还的账，也就有多具体。

这笔账，我们记在第十五章。眼下，这台刚点着新引擎的机器，正一头撞进那场席卷亚洲的金融风暴——下一章，我们看朱镕基怎么在风暴里，做出那个让所有人意外的决定：人民币，不贬值。